Comment financer un investissement locatif classé Monuments Historiques ?

Comment financer un investissement locatif classé Monuments Historiques ?

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Comme pour tout investissement, l’acquéreur d’un bien locatif classé Monuments Historiques en attend une rentabilité en adéquation avec le risque pris.

Toutefois, la rentabilité d’un investissement classé Monuments Historiques est souvent inférieure à celle d’un investissement locatif classique car il est fréquent d’avoir :

  • Une gestion locative externalisée : le bien MH est rarement situé à proximité de l’investisseur. Comptez un coût de 7% * (loyers + charges) ;
  • Une assurance loyers impayés : 2,40%

En outre, l’investissement Monument Historiques présente quelques particularités qui ont un impact sur son financement :

  1. Tout d’abord, l’investisseur achète un bien inhabitable qui fera l’objet des travaux, mais vendu en l’état et payé comptant au vendeur ;
  2. Ensuite, l’investisseur pré finance des travaux qui dureront plusieurs années. En effet, l’association (ASL) à laquelle adhère les copropriétaires appelle les montants des travaux avant qu’ils ne soient engagés. Plus les appels initiaux sont élevés et plus les copropriétaires sont protégés contre un risque de défaillance d’un ou plusieurs titulaires de lots ;

En cas de recours à l’emprunt, l’investisseur devra donc assumer le service de la dette pendant plusieurs exercices avant de pouvoir compter sur ses recettes locatives.

 

Exemple :

En 2017, Mr Jean a vendu 100% du capital de sa société pour 3 M€. Il projette l’acquisition d’un appartement locatif classé Monuments Historiques d’une surface de 50 m² pour 250.000 € avec 175.000 € de travaux pour réduire la base de sa PV imposable à l’IR. Cet investissement lui permettra de déduire les 175.000 € de travaux de sa PV de cession.