Quels critères retenir pour sélectionner son investissement immobilier locatif classé Monuments Historiques ?

Quels critères retenir pour sélectionner son investissement immobilier locatif classé Monuments Historiques ?

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Pour commencer, confirmons ce que chacun sait : oui, les prix d’achat au m² des biens relevant des dispositifs fiscaux tels que MALRAUX, Monuments Historiques (MH) ou Déficits Fonciers sont généralement très supérieurs avant prise en compte de l’avantage fiscal aux prix moyens constatés dans la zone de situation du bien immobilier. Il convient donc d’être sélectif et fixer des critères de choix en fonction des investissements proposés.

 

1.La comparaison du prix au m² de l’investissement Monuments Historiques avec les prix de marché :

Une première difficulté sera de déterminer les termes de la comparaison : en effet, tous les professionnels de ces dispositifs vous tiendront le même discours : les actifs qu’ils proposent n’ont rien de commun avec un logement classique. Et c’est vrai. Il faut avouer que comparez un logement ancien totalement restructuré avec des matériaux nobles situé en centre-ville historique à un investissement Pinel moderne situé en face du stade …. C’est comme comparer un safari animalier avec un séjour en club les pieds dans l’eau ! Les 2 ont leurs atouts mais il arrive un moment où l’on ne peut pas faire l’économie du calcul du prix / semaine / personne.

Il en va de même pour ces actifs immobiliers car un jour viendra, souvent longtemps après leur acquisition, ils seront revendus.

La comparaison pourra se faire entre d’une part :

  • Soit les prix des logements neufs situés à proximité, s’il en existe,
  • Soit les prix des transactions de l’immobilier haut de gamme en centre-ville (ne pas retenir le prix moyen des transactions du secteur géographique car il intègre les transactions de logements dégradés, de fonciers à réhabiliter etc.).

Et d’autre part, le prix au m² de l’investissement Monuments Historiques après intégration de l’avantage fiscal. Ce second terme va nécessiter quelques calculs pour tenir compte de la situation fiscale réelle de chaque investisseur.

En effet, le prix au m² d’un investissement MH sera différent pour :

  • Jean qui vient de céder son entreprise avec une PV de cession imposable à 45% mais qui ne sera pas imposable en N+1 du fait de la CSG déductible et dont la TMI sera ensuite de 30%,
  • Paul dont la TMI est de 41% mais pour une fraction de 25.000 € par an ;
  • Et Pascal, propriétaire d’un patrimoine immobilier qui génère des revenus locatifs taxés à 45% et soumis à CSG.

Article initialement publié sur https://www.atlaspartners.fr/actualites/selectionner-son-investissement-monuments-historiques/